《西咸新區城鎮標定地價、集體建設用地和農用地基準地價成果》已經新區管委會2021年第77次專題會研究同意，并通過省級專家評審驗收。目前，新區管委會已正式印發和實施，現解讀如下：

一、編制背景

基準地價、標定地價是國家法定地價體系的主要內容，是政府規范土地市場交易、強化土地資產保護、推動土地市場建設的重要抓手。2020年3月，中共中央、國務院印發《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，要求加快要素價格市場化改革，完善城鄉基準地價、標定地價的制定與發布制度，逐步形成與市場價格掛鉤的動態調整機制。

2020年，新區公布并實施了新的城鎮基準地價標準，在規范新區國有土地交易、調控國有土地價格方面發揮了重要作用。但隨著國家關于要素市場化改革及集體經營性建設用地入市工作的不斷推進，新區城鎮地價體系不健全、集體土地地價體系缺失等情況進一步顯現。為此，西咸新區組織開展城鎮標定地價、集體建設用地和農用地基準地價編制工作，對新區國有土地和集體土地交易價格進行統一監管。

二、編制依據

按照省自然資源廳《關于進一步推進2020年自然資源評價評估工作的通知》（陜自然資用發〔2020〕8號）和新區管委會辦公室《關于印發〈西咸新區城鎮標定地價、集體建設用地及農用地基準地價編制工作方案〉的通知》相關要求，新區自然資源和規劃局啟動城鎮標定地價、集體建設用地和農用地基準地價編制工作，指導各新城、園辦及技術單位進行資料收集、外業調查、內業處理與成果測算，并召開會議征求意見建議，對成果修改完善，最終報新區管委會專題會審核和省自然資源廳評審驗收，完成了西咸新區城鎮標定地價、集體建設用地及農用地基準地價編制工作。

三、主要內容

（一）工作范圍

本次西咸新區地價編制工作范圍參考西咸新區城鎮基準地價更新成果覆蓋范圍，依據最新第三次全國國土調查成果適當調整，包括灃東新城、灃西新城、秦漢新城、空港新城、涇河新城及能源金融貿易區管轄范圍。

（二）地價內涵

1.城鎮標定地價

（1）估價期日：2021年1月1日；

（2）權利特征為相對完整的土地權利價格，不考慮抵押權、地役權等他項權利的限制。

（3）價格類型應反映標準宗地的使用權類型狀況。

（4）建設用地的土地用途、容積率、開發程度等指標取值，原則上依據標準宗地合法的現狀條件設定，其中紅線內開發程度的設定，設定為“宗地內場平”。

（5）出讓土地的使用年期按照各用途的法定最高年期或政策規定的年期設定，劃撥土地一般宜按使用年期無限制設定。

（6）商業、住宅等空間發育程度較高的建設用地，建筑容積率高于1.0時，評估價格表現形式包括樓面地價和地面價格。

2.集體建設用地基準地價

估價期日為2019年12月31日，西咸新區范圍內集體建設用地各土地級別商服用地、工礦倉儲用地、宅基地（特指農村用于居住生活的宅基地）、公共管理與公共服務用地在達到平均開發程度 “五通一平”（通路、通上水、通下水、通電、通訊及場地平整）的開發條件下，不同用地類型在平均容積率（商服用地1.2、工礦倉儲用地1.0、宅基地1.2、公共管理與公共服務用地1.0）下的法定最高出讓年期（即商服用地40年，工礦倉儲用地50年，宅基地為無限年期，公共管理與公共服務用地50年）的集體建設用地使用權市場價格。

3.農用地基準地價

（1）土地權利類型：西咸新區耕地基準地價價格類型為區域內不同級別、不同類型耕地的承包經營權的平均價格，耕地基準地價均是不包括地上作物及附屬物的純土地價格。

（2）基準地價年期：30年。

（3）用地類型：西咸新區農用地基準地價評估對象為耕地，包括水田、水澆地和旱地。

（4）耕作制度：根據《農用地質量分等規程》（GB/T 28407-2012）中附錄B中陜西省各縣（市、區）標準耕作制度速查表，西咸新區指定作物為冬小麥-夏玉米，復種類型為一年兩熟。

（5）農田基本設施狀況：依據《農用地估價規程》（GB/T 28406-2012）（GB/T 28406—2012），本次評估的農用地基準地價所設定的農田基本設施狀況為農用地各級別內正常平均水平的農用設施配套程度。具體如下：

水田、水澆地基本設施為：田塊外道路通達，田塊內土地平整、田塊大小適中、形狀規則，有基本的排水條件與灌溉設施，田間道路密度適中，能滿足基本的農業生產要求。

旱地基本設施為：田塊外道路通達，田塊內土地平整、田塊大小適中、形狀規則，田間道路密度適中，能滿足基本的農業生產要求。

（6）基準日：2019年12月31日。

四、主要作用

新區城鎮標定地價編制成果旨在健全新區城鎮建設用地價格體系。一是顯化國有土地資產價值，助力土地供給側結構性改革；二是為土地資源資產化管理提供依據；三是以價格手段引導土地市場健康發展；四是指導區域土地資源合理利用；五是提升地價政策的公眾服務性。

新區集體建設用地和農用地基準地價編制成果旨在建立新區集體土地價格體系，為集體土地入市做鋪墊。一是建立完善城鄉統一的公示地價體系；二是引導推動農村土地價格體系形成，培育農村土地市場，服務農村經濟發展；三是為開展農村土地資產核算工作做準備。

解讀部門：新區自然資源和規劃局    聯系電話：33186176